Vista panorámica del sector inmobiliario

septiembre 17, 2020

Por Gabriela Sommer

Mauricio Levitin es el director de una empresa cuyo portafolio de proyectos finalizados, en construcción y próximos a comenzar suma más de seiscientos sesenta millones de dólares y más de tres mil puestos de trabajo en el país. Entrevistado por Construcción, el desarrollador inmobiliario habla de los desafíos del sector en Uruguay y comparte su visión del futuro.

–¿Cómo ves el desarrollo inmobiliario en Uruguay hoy?

–Veo que tuvo un repunte en el correr de los últimos años. Porque el stock existente de viviendas es muy antiguo, hasta obsoleto. Hoy las familias tienen otras necesidades que se deben contemplar. Los dormitorios de servicio no son necesarios y las cocinas se integran al ambiente principal. Se piensan espacios de coworking para que se pueda trabajar o estudiar desde casa. Y los gimnasios ya no son un lujo, sino parte de una rutina saludable. Los proyectos con amenities están ganando popularidad. Nosotros estamos incorporando el concepto LEED en varias propuestas, que también es tendencia en el mundo.

–¿Y cómo está el país con respecto al resto de América?

–En comparación, hay países que en esta última década tuvieron un desarrollo mayor; porque nosotros tenemos una limitación demográfica, por el bajo crecimiento de la población y porque la edad promedio en Uruguay es mayor a la del resto de Latinoamérica, con 33 años vs. 27 años. Las personas se vuelven “consumidores de vivienda” cuando se van de la casa de los padres, se casan, se juntan o terminan la universidad; la vivienda es parte del proyecto de vida. Creo que el gobierno tiene bien identificada la oportunidad y está tomando acciones para incrementar el atractivo de Uruguay como país para vivir y hacer negocios, lo que permitirá expandir la demanda inmobiliaria en el país.

–¿Qué obstáculos se encuentran en Uruguay?

–Un problema es que hay divergencias entre la interpretación de los diferentes profesionales y la interpretación de la Intendencia de Montevideo con respecto a qué es posible construir en un determinado terreno. Nos ha pasado de comprar un predio pensando en ciertas posibilidades para que después la intendencia inviabilizara el proyecto porque supera el aprovechamiento del suelo [superficie, tipología y uso habilitado para la construcción] establecido. Creo que se debería fomentar la construcción de la ciudad, facilitar el proceso y no frenar un buen proyecto por cuestiones de aprovechamiento. Hay oportunidades para seguir mejorando la ciudad y para que crezca en determinadas zonas con proyectos innovadores. Pero las ciudades del mundo tienden a crecer de forma vertical y en Uruguay eso se dificulta. Al consumidor le gustan las torres, las vistas. Y busca, al mismo tiempo, estar cerca de su familia, del trabajo, del colegio de los hijos. Para que esto suceda, se debe apalancar la infraestructura que existe en el país, generar una mayor densidad poblacional y productos innovadores que motiven a las personas a mudarse, a comprar una nueva vivienda.

–¿Y dificultades en cuanto a costos?

 –El costo de construcción por m² en Uruguay es el doble de lo que estamos pagando en otros mercados de Latinoamérica. Tenemos tres circunstancias que aumentan el costo del producto final: baja productividad, calidad por debajo de la esperada y salarios elevados. Las nuevas tecnologías de la construcción logran acortar los plazos, pero aún no hemos identificado tecnologías que ahorren dinero para así generar una vivienda más accesible.

El problema en Uruguay no está en el costo de la tierra, sino en el costo de la construcción. Si se lograra bajar los precios de las unidades entre 10 y 15%, el ritmo de venta aumentaría significativamente. Entonces, si se redujeran los costos de construcción, los edificios se comercializarían más rápido y eso le permitiría al desarrollador construir más proyectos.

“Se debe apalancar la infraestructura que existe en el país, generar una mayor densidad poblacional y productos innovadores que motiven a las personas a comprar una nueva vivienda”

LA NUEVA NORMALIDAD

–En este momento tan particular, ¿qué desafíos surgen y cómo afrontarlos?

–Muchas empresas se adecuaron a esta nueva normalidad y se dieron cuenta de que pueden funcionar con menos colaboradores. Además de industrias como la del turismo o el transporte, que están sufriendo mucho. Crear ese empleo de nuevo va a ser el principal desafío. Porque esa falta de empleo genera un mayor costo para el Estado, pero también afecta el consumo y, en consecuencia, la venta de propiedades. Creo que una forma de compensar la caída está en fomentar la migración. Buscar gente con ganas de invertir en Uruguay para generar esa demanda que podemos perder a nivel local. Pero para lograrlo tenemos que dar incentivos, porque Uruguay compite con el mundo y para ganar tiene que ser competitivo. Y la migración es muy buena para la economía del país, para el consumo local y también para el mercado inmobiliario.

–¿Qué otros incentivos podrían generarse para aumentar el desarrollo inmobiliario?

–Si bien el reciente decreto que otorga beneficios fiscales a los proyectos de gran porte es muy bueno, creo que se podría hacer más aún para promover su construcción. El IVA, por ejemplo, es un gran costo para el proyecto; reducirlo o eliminarlo –como su – cede en las viviendas promovidas– permitiría bajar los precios de comercialización y así generar un mayor volumen de venta.

EN DESARROLLO
En 2005 y tras años de experiencia en el sector inmobiliario, Mauricio Levitin se asoció con un compañero del MBA para crear Peninsula Investments Group, un fondo de inversión para desarrollos inmobiliarios en toda América. Un año más tarde, con Bilú Carrasco como primer proyecto, Levitin crea Altius Group. Al día de hoy, Peninsula Investments lleva más de 70 proyectos construidos en Latinoamérica y Estados Unidos, y Altius Group se ha expandido con éxito a México, Panamá y Paraguay. En Uruguay cuentan con 13 proyectos terminados, 7 en construcción y 12 que comenzarán en los próximos meses. Se destacan proyectos como Bilú Riviera y Altos del Libertador, que buscaron la recuperación de estructuras abandonadas; Atlántico Punta del Este y Nostrum, proyectos pensados para dinamizar ciertos sectores de la ciudad; y la línea More, con un diseño y un concepto de servicios novedoso para la industria. A su vez, Altius está desarrollando cuatro proyectos con certificación LEED.

También se podría facilitar la estructuración de los megaproyectos, la normativa en Uruguay no per – mite tener diferentes sociedades con diferentes garantías en un mismo padrón. Y un proyecto de gran porte a veces requiere varios grupos de accionistas, uno que adquiera el negocio del hotel, otro el de oficinas, otro el residencial y otro el comercial. Y para que el país crezca tienen que construirse más proyectos de gran porte, con usos mixtos, que creen ciudad. Atlántico [que integra viviendas, oficinas, hotel y shopping center] en Punta del Este es un ejemplo de megaproyecto; y si la normativa fuera más flexible, podríamos construir muchos más.

 –¿Cómo evalúa los cambios recientes en la reglamentación de la Ley de Vivienda Promovida?

–En un principio la ley era muy positiva, pero las modificaciones que se realizaron luego [en 2014 y 2017] afectaron el negocio y, en consecuencia, el costo de llegada al consumidor final. Esos cambios implicaron que el inversor debía vender un 10% de las unidades a pérdida; y para recuperar ese dinero se terminaba recargando el precio del 90% restante. Cuando se perjudica la inversión en un punto, se debe compensar en otro y se termina llegando al mercado con un producto más caro. Creo que las medidas que tomó el gobierno este año son muy buenas, van a colaborar con el desarrollo inmobiliario e incentivar la construcción de proyectos.

El problema hoy es el mercado recesivo. Por un lado, la inestabilidad laboral que pueden estar atravesando algunas familias afecta la posibilidad de compra, entonces, hay que encontrar el modo de facilitarles el acceso, de bajar las tasas de los créditos hipotecarios para que puedan adquirir una vivienda. Por otro lado, los inversores; en Uruguay generalmente son pequeños ahorristas que, en lugar de invertirlo en el mercado financiero, buscan generar una renta para el día de mañana tener una mejor jubilación. Si esa rentabilidad cae, se reduce la posibilidad de ahorro y, por tanto, se pierde la demanda del inversor.

Los cambios en la Ley de Vivienda Promovida son buenos, pero Uruguay tiene que seguir buscando la forma de ser más competitivo, de reducir los costos de construcción para llegar al consumidor con un precio de venta menor. Y así aumentar el acceso a la vivienda, que es el gran desafío que tenemos en este momento.