Política habitacional e inversión privada
noviembre 10, 2020
Por María José Fermi
Actualmente, el déficit de viviendas en Uruguay es de 57 mil unidades en los tres primeros quintiles, o sea para las personas de menor nivel socioeconómico. En caso de mantenerse el porcentaje de inversión del quinquenio anterior durante los próximos años, en 2030 el rezago acumulado será el mismo que hasta ahora. ¿Qué hacer? Un nuevo trabajo del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción aborda el problema.
“Todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”. Así reza el artículo 45 de la Constitución de la República Oriental del Uruguay. Hoy, sin embargo, se estima que son 57 mil las viviendas que hacen falta para los tres primeros quintiles de la población uruguaya. Para la próxima década, además, se calcula que será necesario atender las necesidades de vivienda de casi 100.000 hogares. El Centro de Estudios Económicos de la Industria de la 15 Construcción (Ceeic) por encargo de la Cámara de la Construcción del Uruguay, llevó adelante el proyecto Necesidades de Inversión en Vivienda e Iniciativas de Política Habitacional buscando contribuir al abordaje del problema.
El trabajo, publicado en junio de 2020, fue liderado por el economista Carlos Mendive y el arquitecto Gonzalo Altamirano. Justamente Mendive, el 19 de agosto pasado, compartió los principales hallazgos del estudio en el evento virtual Iniciativas para el financiamiento e inversión privada en la política habitacional organizado por el Ceeic.
MÁS QUE LADRILLOS
En su presentación, Mendive mostraba que entre 2005 y 2011 se realizaron una serie de reformas en cuanto al financiamiento y la inversión en el rubro habitacional; como la reestructura del Banco Hipotecario del Uruguay, modificaciones en los créditos hipotecarios y la ley de Vivienda Promovida. Estos ayudaron a generar un nuevo sistema con mayor protagonismo del sector privado y a desarrollar la oferta. Ahora, según los especialistas, tocaría emprender una segunda reforma cuyo objetivo sea la regeneración de la ciudad en barrios de ingresos medios, relanzando el mercado de vivienda promovida. ¿Cómo lograrlo? Mendive hizo mención a tres pasos.
El primer paso es retomar el enfoque habitacional de la Ley de Vivienda Promovida, en el entendido de que desarrollar mercados de arrendamiento ofrece una alternativa a la compra que puede ser positiva.
El segundo sería retomar el enfoque urbano de la ley. Mendive explica que la localización es un criterio fundamental al momento de elegir dónde vivir, pues se buscan buenos servicios urbanos. El economista explicó que “el arrendamiento permite el acceso a barrios mejor localizados. En cambio, para ser propietario tengo que sacrificar la locación e irme más afuera de la ciudad. Este es un factor que debe ser tomado en cuenta al momento de diseñar las políticas públicas de vivienda pues se debe satisfacer el componente ladrillo, pero también el componente de servicios urbanos”.
EL PAPEL DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
El 31 de agosto de 2020, el Poder Ejecutivo presentó el proyecto de ley de Presupuesto Nacional para este quinquenio y señaló que la prioridad está en educación, salud y vivienda. Sobre este último rubro, el proyecto de ley autoriza al MVOT a la participación en fideicomisos financieros para la construcción de viviendas, impulsando la inversión privada. También habilita al Banco de Previsión Social a adquirir viviendas construidas por privados para pensionistas y jubilados (se buscaría que fueran viviendas promovidas). Asimismo, incentivará la construcción en madera. En este 2020, el presupuesto de inversiones del MVOT será de 7.839 millones de pesos; del 2021 al 2024 será de 8.110 millones anuales. El presupuesto total del ministerio, incluyendo las remuneraciones y gastos de funcionamiento, es de 9.147 millones en 2020 y 9.339 millones hasta 2024. Aunque en comparación con el periodo anterior el presupuesto total se ha visto reducido, se debe tener en cuenta que las direcciones vinculadas a medioambiente ahora pertenecen al nuevo ministerio de ese rubro. El presupuesto de inversión en vivienda se mantiene.
Para ello, el estudio propone utilizar la rezonificación para direccionar la inversión en la ciudad y que, en los barrios en que se quieran focalizar nuevos desarrollos, se puedan flexibilizar algunas condiciones. También plantea la necesidad de coordinar con la IM la promoción de barrios. Por último, sugiere eliminar topes de precio (aspecto que ya fue incluido en la Reglamentación 2020).
NUEVO JUGADOR
Finalmente, el tercer paso es incorporar al sistema la participación de Fideicomisos de Inversión en Vivienda Social (FIVISOs) que invierten a largo plazo en proyectos para renta y tienen apoyo de subsidios al alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT). “El fideicomiso compra viviendas, las alquila y finalmente las vende”, explicó Mendive. Este instrumento debe ser “coordinado con la política de vivienda para promover la inversión en determinados barrios de la ciudad que se quieran regenerar”.
Según el trabajo, los barrios candidatos donde focalizar la regeneración se encuentran en Zona Céntrica (norte de 18 de Julio) y Zona Intermedia I (Aguada, Reducto, Villa Muñoz-Retiro, Jacinto Vera, La Figurita, La Comercial, Unión, Mercado Modelo y Bolívar, Larrañaga, Brazo Oriental y Sayago).
Durante el evento del Ceeic, María Dolores Benavente, gerente general de Unión Capital AFAP, y Jorge Ottavianelli, presidente del directorio del Banco Santander Uruguay y exsuperintendente de Servicios Financieros del Banco Central del Uruguay, expresaron la apertura de sus sectores para participar de instrumentos como los FIVISOs, siempre y cuando se aterricen y las condiciones adecuadas estén dadas. Por su parte, el Ing. Diego O’Neill, presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay, comentó que “el fideicomiso sería un actor intermedio clave porque permitiría unir la oferta con la demanda potencial, para un segmento de la población que de otra forma no logra acceder a este tipo de soluciones”.
Tabaré Hackenbruch, subsecretario del MVOT, también participó del evento e hizo hincapié en la necesaria colaboración entre el sector público y el privado. “Debemos terminar esa falsa dicotomía y ver caminos para transitar conjuntamente”, dijo. Hackenbruch explicó que en el contexto actual, la búsqueda de sinergias se torna aún más importante. “El Ejecutivo ha entendido la importancia de la construcción como motor de la economía. Nosotros debemos ser la palanca para que el privado pueda hacer la inversión que nosotros no podemos hacer”, señaló. El estudio del Ceeic también acompaña este concepto de complementariedad.
