Inversión

Agencia Nacional de Vivienda Arq. Klaus Mill Foto: Pablo La Rosa/ adhocFOTOS

¿Qué hay detrás del alza de Viviendas Promovidas?

julio 16, 2021

En 2020 ingresaron 3.185 viviendas dentro del régimen de Vivienda Promovida, un récord desde el año 2012. A pesar de la pandemia, la última flexibilización de la normativa parece soplar en la dirección correcta. ¿Qué hay detrás de estas cifras?

Ha corrido mucha agua bajo el puente desde que en agosto de 2011 se promulgara la Ley 18.795 correspondiente a las condiciones de acceso a la Vivienda Promovida (en ese momento Viviendas de Interés Social). Con temporadas de mayor o menor caudal, dependiendo del mercado y los cambios normativos, a un año de la última modificación, una recién ganada flexibilidad le habría dado nueva vida a esta herramienta.

En el año 2020 ingresaron 3.185 viviendas según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV); cifra que elevó cejas al tenerse en cuenta que el promedio de viviendas por año es de aproximadamente 2.516. “De hecho, se constituyó un récord en viviendas ingresadas desde el año 2012, primer año de entrada en vigencia del régimen, asociado a un momento de boom en la actividad de la construcción, superando la barrera de las 3.000 viviendas ingresadas”, menciona un informe del Departamento de Estudios Económicos de la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU), elaborado en mayo pasado.

En 2020 se promovieron 2.526 viviendas, máximo nivel de viviendas promovidas desde el año 2017.

Las cifras reflejan que “en el 2020, principalmente a partir de los efectos positivos de la flexibilización del régimen de viviendas en abril 2020 (Decreto 129/020), aumentó el dinamismo y el ritmo de ingreso de viviendas promovidas, ya que la cantidad de viviendas ingresadas se ubicó por encima del promedio histórico”, señala el informe.

Así también lo cree el presidente de la Agencia Nacional de Vivienda, Arq. Klaus Mill: “A principios del 2020 se venía con un determinado ritmo pero inmediatamente después del cambio de reglamentación ha aumentado notoriamente el ingreso de proyectos”.

Entre los cambios introducidos en abril del año pasado, se eliminaron los topes de precio tanto para la venta como el arrendamiento de unidades en todo el país; se liberó el número de viviendas de un solo dormitorio que era posible incluir en los proyectos, y se permitió incorporar monoambientes en los proyectos inmobiliarios.

Arq. Klaus Mill, presidente de la Agencia Nacional de Vivienda. (Foto: Pablo La Rosa)

CAMBIO DE RUMBO

Para el presidente de la ANV la modificación de la normativa era algo necesario, pues los “números lo dicen claramente”: el reglamento anterior ya no funcionaba en el contexto actual. “En 2012, 2013 y 2014 ingresaron 123, 126 y 132 proyectos consecutivamente. Al 2015, cuando se hizo el cambio de reglamentación, se pasó a tener 80 proyectos ingresados”, detalla Mill. Los años siguientes tampoco se superaría el ciento de proyectos ingresados. “Los topes impuestos y las reglamentaciones posteriores sin duda fueron en perjuicio de la construcción de vivienda promovida. El negocio ya no era rentable para los inversores porque de alguna forma coartaba la libertad de las comercializaciones de las viviendas”.

La última modificación buscó, entonces, hacerle frente a esta situación tratando de mejorar las condiciones para los privados con la intención de estimular la presentación de nuevos proyectos sin perder de vista los cambios que va experimentando la demanda inmobiliaria.

Mill señala que las características del mercado (incluyendo el perfil de la demanda y la oferta) no pueden ser ignoradas al momento de generar normativas. “Hay una readaptación continua y esto [el régimen de vivienda promovida] necesita una readecuación a lo que el mercado está necesitando”, dice. El arquitecto explica que, sobre todo en Montevideo, las viviendas que más se comercializan son las de uno y dos dormitorios (apuntando a las parejas jóvenes, monoparentales o personas independientes). “El año pasado quedaban en poder de la agencia dos viviendas de 4 dormitorios. Estas son muy difíciles de colocar, aún nos queda una”.

CIFRAS Y COORDENADAS

En el informe de la CCU se detalla que “si se considera el primer cuatrimestre del 2021, habrían ingresado 2.326 viviendas a la ANV, solo 860 viviendas por debajo de las viviendas ingresadas en todo 2020 y 200 viviendas por debajo de la cantidad de viviendas efectivamente promovidas en el último año cerrado”.

Asimismo, al mirar el promedio mensual de viviendas promovidas desde la entrada en vigencia del régimen es posible observar que como mínimo se han tenido 145 viviendas promovidas por mes (2019) y como máximo 256 (2014). Las cifras de 2020 y el primer trimestre de 2021 parecen seguir la tendencia creciente tras el cambio reglamentario: se han promovido, en promedio, 211 y 206 viviendas por mes, respectivamente.

Aunque la mayoría de los proyectos se sigue concentrando en Montevideo, los cambios en la normativa también generaron movimientos en la distribución en territorio de las propuestas. “Montevideo perdió algo de participación, pasó de tener el 74% de los proyectos a tener 72% con las condiciones 2020”, dice Mill, “en cambio, Canelones pasó de acumular un 8% de los proyectos con las reglamentaciones anteriores a un 14%”. Esto refleja, además, el interés que ya viene generando Canelones en el mercado inmobiliario desde hace un tiempo. En 2020 Maldonado bajó de 6% a 5% y en el resto del país la participación se mantiene en un 11%.

VIENTO EN POPA

En la ANV hay optimismo alrededor del dinamismo visto en los últimos meses. “Por lo que vemos, este ritmo va a seguir. Tenemos una demanda y consulta continua de empresas en la Oficina del Inversor”, dice Mill.

A esto se le sumará, además, otra herramienta en la que está trabajando el Ministerio de Vivienda, también enfocada en achicar la brecha habitacional que existe en el país. “Está por habilitarse el Fideicomiso del Ministerio de Vivienda que flexibiliza inclusive el ingreso de proyectos de menores valores para atender a un público de ingresos medios/medios-bajos en donde se tiene como premisa que el valor de construcción (o sea el valor construido, no el de venta) no supere cierto tope. Entendemos que esto también va a movilizar el interés. Estamos augurando un buen ingreso de proyectos; esa es la tendencia”. Otra oportunidad para comprobar que, si las condiciones y las reglas de juego son favorables, el sector privado no duda en entrar a la cancha.

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