La reconquista de la Ciudad Vieja
julio 28, 2026
El gobierno nacional y la Intendencia de Montevideo trabajan de forma articulada para redensificar el barrio más simbólico del país. Con predios públicos, precios topeados y demanda asegurada para los constructores, la apuesta es llevar 1.000 familias a vivir donde hoy solo quedan 13.000 habitantes.
Por Alejandra Pintos
Con solo mencionar la Ciudad Vieja, las reacciones son viscerales. Que está sucia, que los edificios se caen a pedazos, que de noche es un páramo, que es insegura. Como si se le exigiera más de lo que puede dar. El barrio más antiguo de Montevideo perdió más del 60% de sus habitan tes en 60 años: pasó de casi 40.000 en 1963 a apenas 13.000 en 2023, según el Instituto Nacional de Estadística. Tampoco lo eligen para trabajar: en los últimos seis años, las oficinas migraron hacia nuevas centralidades como el World Trade Center o Carrasco.
La Intendencia de Montevideo (IM) lleva años sabiendo que esto es un problema. Y el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) desde al menos 2003, cuando lanzó el “Programa de Rehabilitación de Ciudad Vieja” con un diagnóstico que, dos décadas después, podría firmarse sin cambiarle una coma. Esta vez, sin embargo, algo parece diferente. El gobierno de Yamandú Orsi y la intendencia de Mario Bergara están trabajando de forma articulada, y esa coordinación interinstitucional es, según los propios actores, lo que distingue esta iniciativa de los intentos anteriores.
En mayo, el subsecretario del MVOT, Christian Di Candia, recorrió inmuebles que el Estado pone a disposición en el marco de un plan de redensificación. El proyecto prevé la utilización de terrenos del propio ministerio y de otros organismos estatales, entre ellos el Ministerio de Defensa, el Ministerio de Educación y Cultura y la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
“Tenemos dificultades de ocupación del espacio público, pero si no hay familias que vivan, que generen convivencia con el barrio, es muy difícil solucionar eso. Lo que hicimos fue generar una estrategia interinstitucional, con un compromiso muy importante de todas las partes: el Ministerio de Vivienda, la ANV, el Banco Hipotecario del Uruguay, la Intendencia de Montevideo, el Ministerio del Interior, el Ministerio de Turismo y el Ministerio de Desarrollo Social”, explica Di Candia en entrevista con Construcción.
QUIÉN CONSTRUYE
Para impulsar la redensificación, la Intendencia creó el programa Ciudad Vieja Área de Promoción Patrimonial (CV APP), en el marco del proyecto Late Ciudad Vieja. La iniciativa busca atraer nuevos residentes, fomentar la actividad económica y fortalecer la vida cultural del barrio mediante incentivos dirigidos a desarrollado res, propietarios e inversores.
Entre los principales estímulos figura la exoneración por 10 años del 100% de la Contribución Inmobiliaria y de la Tasa General Departamental para obras nuevas, ampliaciones y rehabilitaciones de inmuebles patrimoniales. También se eliminan tasas vinculadas a permisos de construcción, se flexibilizan algunas exigencias urbanísticas ‒como la obligación de construir estacionamientos en determinados proyectos residenciales‒ y se habilitan mayores alturas edificables en sectores específicos de la calle Reconquista. Para la actividad comercial, se exonera durante cinco años el Adicional Mercantil tanto para emprendimientos instalados como para los que lleguen a instalarse en la zona.
El resultado empieza a notarse. Según la directora de Planificación de la IM, María José Iglesias, las solicitudes de permiso de construcción en Ciudad Vieja se quintuplicaron desde que el programa entró en vigencia. “La idea es incentivar y facilitar”, resume.
La gerenta de Planificación Territorial de la comuna, Natalia Brener, agrega que el equipo técnico del programa recibe a los inversores, arma mesas de trabajo y acompaña cada proceso para reducir fricciones.
El contraste con Cordón es elocuente: ese barrio vio un desarrollo inmobiliario significativo gracias a la Ley de Vivienda Promovida, con inversiones estimadas en US$ 3.500 millones en el marco de la Ley 18.795. Ciudad Vieja tiene otras complejidades: casi el 80% de sus edificaciones posee algún grado de valor arquitectónico o patrimonial, según el Inventario Patrimonial de la IM, lo que desincentiva a los desarrolladores.
Eso ayuda a entender por qué la apuesta del Ministerio de Vivienda toma un camino diferente. Di Candia quiere asegurarles a los constructores algo que la Ley de Vivienda Promovida nunca garantizó: la demanda. Si el Estado pone las tierras y los privados aportan el desarrollo, la ANV podría encargarse de definir quiénes serán los compradores antes de que comience la obra. “El constructor sabe que tiene vendidos esos apartamentos de antemano. Eso permite bajar costos que se trasladan a un precio menor, porque no hay costo comercial, no hay riesgo financiero, no hay oficina de marketing, no hay inmobiliaria”, detalla el subsecretario.
Las viviendas tendrán además un precio topeado ‒fijado en los valores del programa Entre Todos‒ para evitar que las propiedades sean adquiridas con fines especulativos. Este punto marca una diferencia directa con la Ley de Vivienda Promovida, en la que, según datos de Infocasas, el 83% de los compradores actuó como inversor. “Esos precios topeados permiten que el BHU preste el 95%, y además que el pago de la cuota pueda ser subsidiado hasta en un 30% por el Ministerio de Vivienda. Familias que hoy pagan más de $ 20.000 de alquiler podrían comprar su vivienda por cuotas similares o menores”, evalúa Di Candia. Si este plan de redensificación funciona, el subsecretario del MVOT plantea replicarlo en otras zonas del país para facilitar el acceso a la vivienda.
LAS ETAPAS
El MVOT proyecta la construcción de unas 1.000 viviendas nuevas en Ciudad Vieja, distribuidas en tres fases. La primera contempla más de 100 unidades en cuatro padrones sobre el eje de la calle 25 de Mayo. La segunda suma la reconversión de la ex Escuela de Enfermería, con 248 viviendas y una intervención patrimonial de alta complejidad que demandará cerca de US$ 30 millones. La tercera etapa prevé más de 500 unidades en un predio del Ministerio de Defensa, sobre la rambla, con una inversión que podría superar los US$ 50 millones. En total, Di Candia estima que el conjunto de proyectos movilizará entre US$ 80 y US$ 100 millones durante el quinquenio.
La expectativa es que las obras de todos los padrones comiencen en este período. En el escenario más favorable, los cuatro proyectos menores estarían finalizados antes de que termine la administración; la ex Escuela de Enfermería, por la envergadura de la intervención patrimonial, requerirá al menos tres años de construcción. El predio de Defensa, la pieza más grande del rompecabezas, quedará para el período siguiente, aunque su proceso normativo ya está en marcha.
LA CIUDAD QUE SE IMAGINA
El plan de vivienda no opera en soledad. La intendencia trabaja en paralelo en la revisión del Plan Especial de Ciudad Vieja, vigente desde 2003, con talleres participativos que incluyen vecinos, arquitectos, cooperativistas, comerciantes y organismos municipales. “Un plan no habla solo de objetos físicos y de patrimonio, sino de actividades posibles”, señala Brener. Los ejes que guían esa revisión apuntan a una ciudad dinámica e innovadora, residente, integradora y accesible, cultural y turística, y orientada también al trabajo.
La percepción de inseguridad es otro frente. Iglesias reconoce que el tema aparece en todos los talleres, aunque los números no ubican a Ciudad Vieja entre las zonas más peligrosas de Montevideo. La respuesta que están construyendo combina mejoras en la iluminación pública, ampliación del sistema de cámaras y transformación del espacio público, con la convicción de que más gente viviendo en el barrio es, en sí misma, una de las políticas de convivencia más efectivas.
El riesgo de la gentrificación también está en la conversación. La mezcla de cooperativas, vivienda accesible con precio topeado y programas culturales como los “Sábados de Ciudad Vieja” apunta a una repoblación diversa para no caer en la imagen de cafeterías de especialidad y apartamentos de lujo que se repite en la recuperación de cascos históricos en la región y en el mundo.
“La Ciudad Vieja no puede dejar de ser la Ciudad Vieja”, dice Iglesias. “Si pierde su identidad, deja de tener sentido recuperarla”, concluye.
