Montevideo, la ciudad al revés

mayo 6, 2026

Mientras el empleo y los servicios siguen concentrados en la zona centro de Montevideo, la población se desplaza cada vez más lejos. El resultado: viviendas vacías, más traslados y una ciudad menos eficiente. ¿Qué revela una investigación basada en datos del Censo 2023 sobre esta paradoja urbana?

Por Manuella Sampaio

Montevideo se expande hacia la costa, multiplica barrios donde antes había descampados y suma kilómetros de asfalto cada año. A la vez, en calles que concentran teatros, hospitales, oficinas y facultades, apartamentos vacíos y edificios con escasa vida residencial dibujan otra escena: la del vacío en el corazón de la ciudad.

Cuando el economista y coordinador de investigación del Centro de Estudios de la Realidad Económica y Social (Ceres), Martín Alesina, superpuso las coordenadas de miles de empresas con los datos del Censo 2023, la imagen fue tan nítida como incómoda: Montevideo enfrenta un problema urbano.

El análisis forma parte de su reciente tesis de maestría en Políticas Públicas, titulada “Centralidad urbana y expansión de la vivienda en el Área Metropolitana de Montevideo: análisis e implicancias de política para un crecimiento inteligente”.

Sus conclusiones apuntan a una paradoja urbana: la capital concentra empleo y servicios en su corazón, pero la población se desplaza a hogares cada vez más lejanos. En el medio, un dato que condensa esta contradicción: casi una de cada diez viviendas está vacía, y el porcentaje es aún mayor en zonas céntricas. La pregunta, entonces, ya no es si Montevideo crece, sino hacia dónde y a qué costo.

El interrogante que dio origen a su tesis en Políticas Públicas no nació en un escritorio, sino en un contraste vital. Alesina vivió seis meses en Suiza durante su carrera de Economía y descubrió lo que implica habitar una ciudad donde el transporte público funciona con precisión. “No necesitabas auto y eso impactaba directamente en la calidad de vida”, recuerda. El contrapunto, además, era personal: durante una década viajó desde Ciudad de la Costa a Montevideo y pasó dos horas diarias arriba de un ómnibus.

“Casi 1 de 10 viviendas en Montevideo está vacía”. Ec. Martín Alesina, Ceres

CONTRADICCIONES DE LA CIUDAD

El primer hallazgo del economista fue estructural. Alesina demostró que Montevideo mantiene una lógica monocéntrica: concentra en áreas centra les la mayor diversidad e intensidad de empleo, servicios educativos, sanitarios y culturales. Para probarlo, utilizó una base inédita.

“A través de un pedido de acceso a la información obtuve el sector de actividad y las coordenadas de todas las empresas de Montevideo y el área metropolitana. Eso me permitió mapear dónde se concentran las oportunidades laborales y demostrar que la estructura sigue siendo monocéntrica”, afirmó Alesina a Construcción.

Luego cruzó esa información con la densidad poblacional del Censo 2023. El resultado es contundente: barrios céntricos ‒alrededor de 20‒ tienen una centralidad laboral alta pero una densidad relativamente baja. Es decir, hay infraestructura y empleo, pero menos gente viviendo allí de la que sería eficiente.

En esa línea, el investigador encontró dos problemas centrales. “Cuando la población empieza a vivir cada vez más lejos del centro, se generan problemas de movilidad, porque significa más gente viajando hacia el mismo punto y eso produce un embudo.

El segundo problema es demográfico, porque en Uruguay la población no crece. Si aumenta en la periferia, disminuye en las zonas más céntricas, y eso genera deterioro. Hay menos comercios, menos inversión, menos actividad, en lugares que ya tienen toda la capacidad instalada”, explica.

DOS ÍNDICES INÉDITOS

El trabajo de Alesina se apoya en dos herramientas cuantitativas que desarrolló exclusivamente para su investigación. El primero es el Índice de Intensidad y Diversidad Funcional (IDEF), que mide la concentración y variedad de actividades económicas. Este confirma la estructura monocéntrica de la ciudad. El segundo ‒mostrado en esta página‒ es el Índice de Centralidad y Densidad (ICD), que cruza esa centralidad con la cantidad de residentes. En esta instancia es que aparecen las zonas con baja densidad poblacional en comparación con el nivel de oportunidades que ofrecen.

Pero Alesina no se quedó únicamente en la recolección y procesamiento de datos. Él propone usar el ICD para focalizar políticas públicas. ¿Cómo? Primero, penalizar más rápidamente la vivienda vacía en áreas de alta centralidad que en zonas periféricas. Segundo, reestructurar los incentivos de vivienda promovida para que los beneficios fiscales se orienten geográficamente hacia barrios donde ya existe infraestructura ociosa. Y finalmente, priorizar cooperativas y alquiler social en esos puntos.

“Es complejo tener viviendas vacías habiendo tanta gente que, con las herramientas adecuadas, viviría ahí con gusto. Pienso, por ejemplo, en quienes vienen todos los días desde Lezica en ómnibus a trabajar. Un camino posible sería aplicar políticas de aprovechamiento de suelo o mecanismos para que los dueños activen esas viviendas y, si no lo hacen, avanzar hacia la expropiación. Acá le tenemos miedo a esa palabra, pero en otras ciudades ‒incluso de la región‒ se usa más como advertencia: ‘Si no le das un uso adecuado en cuatro o cinco años, el Estado puede expropiar la’. La idea no es llegar a eso, sino generar incentivos para que la vivienda vuelva a usarse”, sostiene, y también alerta: “No se trata de prohibir construir en otros lugares, pero sí direccionar incentivos hacia donde es más eficiente”.

La falta de coordinación entre vivienda, seguridad, limpieza y servicios urbanos, dice Alesina, agrava la situación. Barrios como Ciudad Vieja concentran patrimonio, servicios y atractivo turístico, pero no lograron retener población estable.

¿QUÉ PASA SI NO SE HACE NADA?

El escenario proyectado es claro: habría una pérdida sostenida de población en zonas centra les, mayor deterioro y expansión hacia la costa. En una ciudad con estancamiento demográfico crecer hacia afuera implica vaciar el corazón.

El trabajo de Alesina no propone frenar el desarrollo, sino formular una pregunta estratégica: qué ciudad quiere ser Montevideo y cómo alinear los incentivos para acercarse a esa respuesta. Los datos muestran que la ciudad ya tiene capacidad instalada para albergar más población donde están las oportunidades. La decisión es política.

Mientras tanto, cada mañana miles de personas siguen atravesando ese cuello de botella cotidiano; y en barrios con escuelas, centros de salud y equipamiento cultural, persianas bajas y apartamentos vacíos recuerdan que el problema no es la falta de ciudad, sino cómo la estamos ocupando.

En unos 20 barrios céntricos hay infraestructura y empleo, pero menos gente viviendo de la que sería eficiente.