Vivienda: políticas públicas, productividad e innovación
enero 24, 2025
Los tres ejes nombrados en el título de esta nota definen la última década en el rubro de viviendas en Uruguay, y también los próximos diez años. El secretario del Consejo Ejecutivo de la Cámara de la Construcción del Uruguay, Gustavo Errecart, reflexiona sobre el déficit habitacional, la estabilidad del mercado y los nuevos horizontes.
Por Alejandra Pintos
Es imposible hablar de vivienda en Uruguay en la última década sin mencionar la Ley 18.795 de inversión privada en vivienda de interés social, hoy llamada Ley de Vivienda Promovida. El secretario del Consejo Ejecutivo de la Cámara de la Construcción del Uruguay, ingeniero y director de la empresa constructora Sabyl, Gustavo Errecart, la califica como la “política pública más disruptiva” en materia de vivienda y evalúa que fue “exitosa”, con sus cambios a lo largo de los años.
La ley nació en el gobierno de José Mujica, en 2012; fue modificada en el segundo gobierno de Tabaré Vázquez, incorporando ciertas restricciones que hacían énfasis en el aspecto social; y, luego, bajo el mandato de Luis Lacalle Pou, se flexibilizó.
“En 2020 se liberaron sus topes, se volvió básicamente a la ley original y se sumaron otras cuestiones, como los monoambientes, que era una demanda del sector desarrollador e inmobiliario; y ha habido una explosión. Cuando se miran los números de los proyectos promovidos en 2020 es donde se ve un salto realmente en cantidad”, explicó Errecart a Construcción.
Así fue como se logró una renovación edilicia de Montevideo: se amplió la oferta de inmuebles y se revitalizaron barrios que habían perdido cierto brillo, como Cordón, Barrio Sur o La Blanqueada. La industria de la construcción, por su parte, también vio los beneficios de esta ley con un pico de inversión sin precedentes, que elevó el índice de empleo en la construcción.
De acuerdo con un informe de la consultora inmobiliaria Moebius Consultora, citado por Infobae en abril de 2024, en los 12 años que lleva vigente la ley se desarrolla ron 1.375 proyectos, se erigieron35.290 viviendas y 16.470 garajes, involucrando una inversión de 3.500 millones de dólares. Califican a estos números como un “tsunami de inversiones”.
“El impacto en la ciudad ha sido positivo”, sostiene Errecart, uno de los referentes en el área de Vivien da para la gremial. Luego agrega: “Se ven proyectos interesantes, se ofrece variedad en el sector. En comparación con la década de los 90 se ha evolucionado en los materiales, ha cambiado la tecnología, las modalidades de las viviendas. Ha posibilitado a mucha gente acceder a un hogar. Después, en qué modo se accede a vivienda, si con compra o alquiler, es un asunto del mercado”.
Errecart alude a una de las principales críticas que se le hace a la ley: pese a que la reforma del 2020 incrementó en un 70% la oferta de vivienda promovida, solo el 17% de las unidades se adquirieron para uso personal mientras que el 83% para inversión. De acuerdo con el ingeniero, eso está vincula do a diferentes factores que exceden a la ley, como el acceso a los créditos hipotecarios, un problema histórico en Uruguay.
En los últimos años, los desarrollos inmobiliarios crecieron de forma exponencial; este boom se dio en ciertas zonas, no en toda la ciudad. “Es difícil crear demanda artificialmente, pero salvo que haya un gran desarrollo que haga atractivo un barrio, no es algo que se pueda controlar desde la construcción. Compete a un trabajo urbanístico y de políticas públicas”, sostuvo.
EL ROL DE LAS ESTRATEGIAS GUBERNAMENTALES
Si bien la Ley de Vivienda Promovida es la joya de la corona de las políticas públicas, para Errecart en los últimos años se implementaron otros planes que favorecieron la construcción de nuevos hogares, como el programa Entre Todos – Sueños en Obra, que se presentó en 2022. En parte, esta iniciativa podría ser percibida como una respuesta a las críticas a la Ley de Vivienda Promovida.
De acuerdo con la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), el programa, que implica una participación público-privada, tiene como objetivo “generar y facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajo, medio-bajo y medio de la población”. Además, a través de este programa, se pretende incrementar significativamente la oferta de vivienda y fomentar la construcción en todo el país.
Para Errecart fue un buen instrumento canalizar inversiones privadas a un mercado de vivienda en el que “no solía haber oferta”. “Se intentó replicar el modelo de vivienda promovida, pero para sectores de menos ingresos, con la salvedad de que es para compra ‒no para alquiler‒ y hay un tope de precio. Como toda innovación y como todo nuevo instrumento, lleva tiempo imple mentarlo. El desarrollo que ha tenido ha sido menor al deseado y por eso, tengo entendido, el Ministerio de Vivienda y Ordena miento Territorial está evaluando modificar la ley para darle más dinamismo. El precio es uno de los problemas”, explicó.
“Es difícil crear demanda artificialmente, pero salvo que haya un gran desarrollo que haga atractivo un barrio, no es algo que se pueda controlar desde la construcción. Compete a un trabajo urbanístico y de políticas públicas”. Ing. Gustavo Errecart
En esa misma línea, el ingeniero también destacó el Plan Avanzar, una política pública de alcance nacional que busca atender la situación de los asentamientos irregulares, promoviendo su integración social y urbana y mejorando la calidad de vida de quienes residen en ellos. “En los últimos dos años ha tenido un desarrollo importante para solucionar la emergencia habitacional de un sector de la población que jamás podría acceder a los otros dos planes (Vivienda Promovida y Entre Todos)”.
Intuitivamente, uno podría creer que para la industria es más atractivo hacer un edificio de lujo que construir viviendas para personas de contexto crítico, algo que Errecart refutó. “Las empresas tienen diferentes objetivos. Las constructoras, construimos. Y la mayoría hacemos proyectos de terceros: un sanatorio, un liceo o una vivienda; construimos. El margen de ganancia tiene que ver con la competencia con otros colegas. Otras constructoras sí integran el negocio de la promoción de vivienda; son desarrolladoras, consiguen inversores, definen el producto y lo construyen o lo licitan. Por eso, todo lo que sea vivienda pública de financiamiento estatal también es atractivo para nosotros. Además, ayuda a cerrar esa brecha habitacional, que es un objetivo del que nosotros somos partícipes”, aclaró.
CONSERVAR EL MOMENTUM
El boom de la construcción de viviendas de la última década ha sido, sin duda, algo positivo para la industria. Las preguntas que subyacen son: ¿cómo se mantienen estas cifras?, ¿se llegó al tope de la producción?
La respuesta no es sencilla y hay muchos factores en juego. Errecart menciona, por ejemplo, la situación económica del país y el mercado inmobiliario. Algunos proyectos están teniendo dificultades para concretar ventas y, mientras que las unidades de un dormitorio o monoambientes son altamente demandadas, para las de dos dormitorios o más se dificulta encontrar compra dores. Esto también refleja un cambio en la sociedad: las familias son cada vez más chicas y muchas personas optan por vivir solas. Entonces, se necesitan más viviendas para alojar a un número similar de personas. De todas formas, el ingeniero subraya que el mercado inmobiliario naturalmente tiene sus vaivenes. “Sin duda es una industria fluctuante y que a veces demora, en los ciclos económicos adversos, para incorporar el ciclo negativo. Lo mismo sucede al revés. En vivienda se siente mucho eso, pero la Vivienda Promovida ha logrado mitigar eso en los últimos seis o siete años. Y los cambios de gobierno siempre son un desafío, porque bajan las licitaciones”, puntualizó.
NUEVAS TECNOLOGÍAS
Los saltos tecnológicos suceden cada vez a ritmos más acelerados y atraviesan a todas las industrias. La de la construcción no es la excepción, aunque sí es cierto que una gran parte de las tareas se siguen haciendo de la misma forma que hace diez años. Sin embargo, existe margen para incorporar nuevas tecnologías y mejorar la productividad, una de las principales preocupaciones del sector.
Una de las innovaciones que destaca Errecart es el uso de Inteligencia Artificial (IA), que tiene diferentes aplicaciones en la industria de la construcción, no solo en el desarrollo de los proyectos, sino también en las obras y, luego, en el mantenimiento de los edificios. “En el último congreso de seguridad e higiene se mostró cómo integrar cámaras con IA para mejorar la seguridad dentro de las obras. Antes, era necesario tener muchas personas vigilando”, ejemplificó
“En los últimos dos años, el Plan Avanzar ha tenido un desarrollo importante para solucionar la emergencia habitacional de un sector de la población que jamás podría acceder a los planes de Vivienda Promovida y Entre Todos”. Ing. Gustavo Errecart
Por otro lado, a nivel mundial existe un impulso de la industrialización del proceso de la construcción. Si bien hasta ahora no ha tenido desarrollo en Uruguay, para el directivo de la CCU es cuestión de tiempo. Esto va desde el hormigón prefabricado, que existe desde hace unas décadas, hasta la novedosa impresión 3D y la construcción con madera, como una alternativa de bajo impacto. Sin embargo, Errecart hace la salvedad de que la industria de la construcción, a nivel mundial, es lenta para innovar porque hay mucho en juego. En el caso de la vivienda, en particular, una casa puede representar “la inversión de todos los ahorros para una familia”, entonces se suele ser más conservador e ir por los materiales más tradicionales.
EL HORIZONTE
Para Errecart el futuro es auspicioso, pero no está exento de retos. “El gran desafío es tener un horizonte de estabilidad como empresa. Nosotros trabajamos por proyectos de dos años o tres años, y después hay una caída. Es importante que esos proyectos se reemplacen. Luego, como país, debemos combatir el déficit habitacional (que se estima entre 60.000 y 80.000 viviendas)”, concluyó.
En definitiva, con el impulso de políticas públicas innovadoras y el boom inmobiliario de la última década, la industria de la vivienda mira hacia adelante. El reto, ahora, es mantener este dinamismo para reducir el déficit habitacional mientras se adapta a nuevas demandas sociales y tecnológicas.
